根据国家统计局统计，2013年3月(yue)，全国70个大(da)中城市(shi)(shi)中有68个城市(shi)(shi)房(fang)(fang)价(jia)出(chu)现(xian)环比上涨(zhang)。近日，中国社科院财经战略研究院公布的报(bao)告指出(chu)，房(fang)(fang)地(di)产(chan)市(shi)(shi)场(chang)(chang)再次(ci)出(chu)现(xian)全面反弹，表明住宅市(shi)(shi)场(chang)(chang)重(zhong)调控(kong)、轻改革的思路需要做出(chu)全面调整。

报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松(song)的同时(shi)，加(jia)速推进房地产(chan)市场制度的综合改革，才有可(ke)能走出“屡(lv)高屡(lv)调”的历史(shi)怪圈，实现房地产(chan)市场与(yu)国民经济(ji)的良性协调发(fa)展。

然而(er)，《中国企业报》记者(zhe)在对多家房地产(chan)企业的(de)采访中了解(jie)到(dao)，业内普(pu)遍(bian)认为(wei)，在目前的(de)商(shang)品(pin)房市场(chang)调(diao)控(kong)政策方(fang)面犯了方(fang)向性(xing)的(de)错误，用错误的(de)计划性(xing)调(diao)控(kong)手段对待相对市场(chang)化的(de)房地产(chan)商(shang)品(pin)住(zhu)宅交易市场(chang)，只能(neng)造(zao)成失(shi)调(diao)，根本不可(ke)能(neng)实现调(diao)控(kong)目标。

方向反了，

调控面临“空调”尴尬

进入5月，多(duo)个(ge)城(cheng)市(shi)“国五(wu)条”细则(ze)陆续(xu)满(man)月。最新数据显(xian)示，当前主要城(cheng)市(shi)楼市(shi)成交量开始下行，但房(fang)价(jia)仍(reng)呈上涨(zhang)之势。

5月2日(ri)，中(zhong)指院(yuan)(yuan)发布4月份房地产市(shi)(shi)(shi)场“百(bai)(bai)城(cheng)(cheng)价格指数”。数据显示，百(bai)(bai)城(cheng)(cheng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)平(ping)均价格自(zi)2012年6月以来(lai)(lai)连续第(di)11个(ge)(ge)(ge)(ge)月环(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)上(shang)涨，涨幅缩小0.06个(ge)(ge)(ge)(ge)百(bai)(bai)分点(dian)；同比(bi)(bi)(bi)(bi)则(ze)是连续第(di)5个(ge)(ge)(ge)(ge)月上(shang)涨，涨幅扩大(da)至5.34%。来(lai)(lai)自(zi)中(zhong)指院(yuan)(yuan)数据显示，4月份全国百(bai)(bai)城(cheng)(cheng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)平(ping)均价格为10098元/平(ping)方米，环(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)3月上(shang)涨1.00%。其中(zhong)76个(ge)(ge)(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)环(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)上(shang)涨，24个(ge)(ge)(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)环(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)跌。此外，本月价格环(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)跌的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)个(ge)(ge)(ge)(ge)数增加(jia)8个(ge)(ge)(ge)(ge)，环(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)上(shang)涨的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)则(ze)比(bi)(bi)(bi)(bi)上(shang)月减(jian)少(shao)8个(ge)(ge)(ge)(ge)，其中(zhong)涨幅在1%(含1%)以上(shang)的(de)(de)有(you)40个(ge)(ge)(ge)(ge)，较上(shang)月减(jian)少(shao)11个(ge)(ge)(ge)(ge)。

从严厉的程度(du)上，可(ke)以看(kan)出此次政府调控的决心，然而，为什么结果(guo)仍然是房价(jia)不降反升呢？

“又成‘空(kong)调(diao)’。”卓达集团副总(zong)裁、大中(zhong)华购物中(zhong)心联盟主席助理(li)柏文喜在(zai)接受《中(zhong)国(guo)企业报》记者采(cai)访(fang)时只回复了简单(dan)的(de)四个(ge)字。“‘国(guo)五条(tiao)’经(jing)过(guo)差不多(duo)两个(ge)月市(shi)场(chang)的(de)适应期，现在(zai)负面影响已经(jing)被市(shi)场(chang)逐步消化，市(shi)场(chang)已经(jing)进入了原有的(de)理(li)性(xing)，从结果(guo)看(kan)，总(zong)体的(de)房价，仍然在(zai)持续(xu)上涨势头(tou)(tou)，经(jing)过(guo)一段时间的(de)迟疑，又恢复了缓慢上涨的(de)势头(tou)(tou)。”

在(zai)分析(xi)房(fang)(fang)价上(shang)涨的(de)(de)(de)原因(yin)(yin)时(shi)，柏文喜认为(wei)主(zhu)要是(shi)三(san)个因(yin)(yin)素(su)，第一(yi)(yi)，地(di)方政府(fu)财政压(ya)力的(de)(de)(de)倒逼，让(rang)其(qi)以各种(zhong)方式消解了(le)“国五条”对房(fang)(fang)价的(de)(de)(de)压(ya)力。从(cong)结(jie)果看，目前只有(you)(you)北(bei)京市(shi)(shi)一(yi)(yi)个城市(shi)(shi)在(zai)执行(xing)20%的(de)(de)(de)交(jiao)易税规(gui)定，其(qi)他城市(shi)(shi)都以各种(zhong)方式进行(xing)了(le)规(gui)避(bi)。第二，从(cong)长(zhang)期因(yin)(yin)素(su)来(lai)(lai)看，决定房(fang)(fang)价因(yin)(yin)素(su)主(zhu)要还(hai)是(shi)供求(qiu)问题。他认为(wei)，中(zhong)国基本实现了(le)一(yi)(yi)个家庭有(you)(you)一(yi)(yi)套住(zhu)宅居住(zhu)的(de)(de)(de)状态，但房(fang)(fang)产持(chi)有(you)(you)不(bu)(bu)均衡，经常是(shi)有(you)(you)房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)(de)人(ren)(ren)持(chi)有(you)(you)两(liang)套到三(san)套以上(shang)，没(mei)房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)(de)人(ren)(ren)、刚需(xu)一(yi)(yi)族(zu)仍然(ran)是(shi)规(gui)模(mo)巨大(da)，而且(qie)城镇(zhen)化(hua)的(de)(de)(de)趋势(shi)让(rang)刚需(xu)一(yi)(yi)族(zu)保持(chi)了(le)比较(jiao)(jiao)坚(jian)定的(de)(de)(de)市(shi)(shi)场(chang)基础(chu)，在(zai)相(xiang)当长(zhang)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)个时(shi)间段(duan)内，因(yin)(yin)为(wei)人(ren)(ren)口向城市(shi)(shi)集(ji)中(zhong)，尤其(qi)是(shi)向大(da)中(zhong)城市(shi)(shi)集(ji)中(zhong)，还(hai)是(shi)让(rang)刚性(xing)需(xu)求(qiu)有(you)(you)较(jiao)(jiao)大(da)的(de)(de)(de)市(shi)(shi)场(chang)，另外，改善性(xing)的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)也有(you)(you)较(jiao)(jiao)大(da)的(de)(de)(de)市(shi)(shi)场(chang)。第三(san)，中(zhong)国房(fang)(fang)价还(hai)受(shou)(shou)国际因(yin)(yin)素(su)的(de)(de)(de)影响。房(fang)(fang)价受(shou)(shou)中(zhong)国货(huo)币(bi)(bi)发(fa)行(xing)量(liang)的(de)(de)(de)影响，中(zhong)国的(de)(de)(de)货(huo)币(bi)(bi)发(fa)行(xing)量(liang)又受(shou)(shou)制于西方主(zhu)要货(huo)币(bi)(bi)发(fa)行(xing)量(liang)的(de)(de)(de)影响，在(zai)西方量(liang)化(hua)宽松货(huo)币(bi)(bi)政策的(de)(de)(de)情况下(xia)，人(ren)(ren)民币(bi)(bi)要保持(chi)资金不(bu)(bu)外流，也被迫采取相(xiang)应的(de)(de)(de)量(liang)化(hua)宽松的(de)(de)(de)政策，这样会(hui)导致大(da)量(liang)的(de)(de)(de)人(ren)(ren)民币(bi)(bi)释放出来(lai)(lai)，进入货(huo)币(bi)(bi)市(shi)(shi)场(chang)，引起资产价格上(shang)涨。房(fang)(fang)产作(zuo)为(wei)中(zhong)国人(ren)(ren)持(chi)有(you)(you)的(de)(de)(de)财富(fu)里面最主(zhu)要的(de)(de)(de)价值(zhi)形式，在(zai)货(huo)币(bi)(bi)超发(fa)的(de)(de)(de)情况下(xia)，价格当然(ran)不(bu)(bu)会(hui)下(xia)降，而且(qie)还(hai)会(hui)上(shang)涨。

美林国(guo)际(ji)(香港)有(you)限公(gong)司执行董(dong)事(shi)刘芮东在接受《中国(guo)企(qi)业报》记者采访时也同(tong)样提到了“空调(diao)”说，“从(cong)现(xian)在情况看，房价(jia)还会(hui)涨，新的‘国(guo)五(wu)条’，如果能强硬实施(shi)坚持好长一段时间的落实，还要有(you)各地政府坚定的落实，肯定能起到抑制房价(jia)的作(zuo)用，关键(jian)是(shi)，地方政府的态度(du)。”刘芮东认(ren)为，从(cong)总体来(lai)看，调(diao)控是(shi)没有(you)打在房地产的“七寸”上，只靠(kao)行政上的对策与方法，肯定会(hui)造成“屡(lv)(lv)(lv)调(diao)屡(lv)(lv)(lv)高、屡(lv)(lv)(lv)高屡(lv)(lv)(lv)调(diao)”的现(xian)状。

中国(guo)旅游地(di)产(chan)服(fu)务(wu)集团副总经(jing)理王(wang)路在接受《中国(guo)企业(ye)报(bao)》记者采访时，则(ze)用了(le)调侃方式婉转地(di)提醒(xing)政府(fu)(fu)一直在商品房市场调控方面犯了(le)方向性的错(cuo)误(wu)，“目前这些(xie)计划性措施，实(shi)际上反(fan)而(er)起到了(le)让房地(di)产(chan)开发商卖出更高价(jia)格的作用。”他认为(wei)，是(shi)政府(fu)(fu)用错(cuo)误(wu)的计划性调控手段对(dui)待相(xiang)对(dui)市场化的房地(di)产(chan)商品住宅交易市场，但在关键的土地(di)供应市场上没有(you)(you)限价(jia)，土地(di)供应规(gui)模也(ye)没有(you)(you)放开，生产(chan)成本不断上升，再加上销(xiao)售价(jia)格人为(wei)限底，银根又持(chi)续紧(jin)缩，反(fan)而(er)加剧(ju)了(le)供应短缺，限价(jia)变(bian)成了(le)刚性涨价(jia)。

刚刚过去的(de)4月，CRIC监测的(de)十(shi)大(da)重点(dian)城市(shi)(shi)中，除了(le)(le)(le)杭(hang)州和武(wu)汉的(de)成交(jiao)(jiao)(jiao)面积环比(bi)出现(xian)10%以内的(de)小幅增长，其(qi)余(yu)8个城市(shi)(shi)环比(bi)全线下(xia)跌(die)，平均(jun)跌(die)幅达3成以上。其(qi)中下(xia)跌(die)幅度最高的(de)四位为(wei)广州、成都、北京(jing)和上海，跌(die)幅依次为(wei)61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。可见，在(zai)经历了(le)(le)(le)3月赶末班车式的(de)集中释放后，十(shi)大(da)重点(dian)城市(shi)(shi)的(de)交(jiao)(jiao)(jiao)易量在(zai)4月出现(xian)了(le)(le)(le)一波明显的(de)集体回落。CRIC认为(wei)，这(zhei)种(zhong)回落是市(shi)(shi)场在(zai)3月爆发(fa)式的(de)增长以后一个正(zheng)常的(de)回调，而不(bu)是像外界想象中新政见效的(de)产物。数据显示，十(shi)大(da)重点(dian)城市(shi)(shi)中除了(le)(le)(le)北京(jing)、广州和成都3个城市(shi)(shi)外，其(qi)余(yu)7个城市(shi)(shi)4月的(de)交(jiao)(jiao)(jiao)易量均(jun)高于该城市(shi)(shi)2012年的(de)年均(jun)水平。

CRIC研究中心认为，本(ben)轮以“国五条”为标准的(de)调控正面临失效的(de)尴尬。

央地博弈，房地产企业夹缝求生

从近(jin)日公(gong)布的(de)2012年报表看(kan)，房(fang)(fang)地产(chan)(chan)行(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)108家A股(gu)房(fang)(fang)地产(chan)(chan)上(shang)市公(gong)司(si)共实现营(ying)业(ye)(ye)(ye)收入5492.28亿(yi)(yi)元(yuan)(+29%)，实现归(gui)属上(shang)市公(gong)司(si)股(gu)东净利润702.16亿(yi)(yi)元(yuan)(+19%)，行(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房(fang)(fang)地产(chan)(chan)行(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)实现营(ying)业(ye)(ye)(ye)收入914.50亿(yi)(yi)元(yuan)(+40%)，归(gui)属上(shang)市公(gong)司(si)股(gu)东净利润114.72亿(yi)(yi)元(yuan)(+44%)，行(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)ROE2.2%(+0.4%)。

中投证券李(li)少明认为，从2012年及2013年1季度的财务数据来看,行业最坏时期(qi)(qi)已(yi)过(guo),处(chu)于(yu)恢复性发(fa)展中。由于(yu)近期(qi)(qi)房(fang)价持续上涨(zhang),政策压(ya)力(li)大,地方(fang)政府依赖(lai)预售(shou)证价格监(jian)管控制房(fang)价,受此影(ying)响(xiang)(xiang)开(kai)(kai)发(fa)商延迟(chi)推盘,成交短期(qi)(qi)内或将小(xiao)幅下滑。但中长期(qi)(qi)来看,全国性及开(kai)(kai)发(fa)普(pu)通住(zhu)房(fang)优质开(kai)(kai)发(fa)商受调(diao)控影(ying)响(xiang)(xiang)小(xiao),行业集(ji)中度显著(zhu)提升。

“因为(wei)地(di)(di)(di)方财(cai)政(zheng)支出(chu)的(de)(de)压力，使得地(di)(di)(di)方政(zheng)府(fu)设法出(chu)让(rang)(rang)更(geng)多的(de)(de)土地(di)(di)(di)，从土地(di)(di)(di)出(chu)让(rang)(rang)金(jin)中获得财(cai)政(zheng)来源(yuan)，如果房价(jia)下(xia)跌，出(chu)让(rang)(rang)土地(di)(di)(di)就(jiu)不(bu)会(hui)太顺利，会(hui)造成地(di)(di)(di)价(jia)下(xia)跌。”柏(bo)文(wen)喜(xi)向《中国企业报》记者表(biao)示(shi)，“所以地(di)(di)(di)方政(zheng)府(fu)在打压房价(jia)方面是(shi)没(mei)有积极性(xing)的(de)(de)，最多就(jiu)是(shi)让(rang)(rang)价(jia)格保持合理范畴，不(bu)要(yao)(yao)暴(bao)涨，也不(bu)要(yao)(yao)暴(bao)跌。”

业内(nei)普遍认为(wei)由(you)于央地(di)博弈的(de)原因，市(shi)场(chang)化相对成熟的(de)房地(di)产行业正(zheng)可以(yi)在夹(jia)缝(feng)中求(qiu)生存。“目前(qian)这些计划性措施，实际上反而起(qi)到了(le)让(rang)房地(di)产开(kai)发(fa)(fa)商卖出更高价格的(de)作用。”王路认为(wei)，“正(zheng)是十年调控的(de)结果，而这种方式明(ming)显(xian)违背(bei)市(shi)场(chang)规则(ze)，为(wei)开(kai)发(fa)(fa)商们提供出供求(qiu)失衡的(de)涨价理由(you)。”

“现在(zai)看来，政府控制的目(mu)标，只(zhi)是希(xi)望房价(jia)不(bu)要过快地(di)上涨(zhang)，只(zhi)能做到(dao)这(zhei)一点。如果让(rang)房价(jia)下跌，对于中国经济来讲，将是灾难性的，这(zhei)是政府不(bu)愿意(yi)看到(dao)的，也是各方(fang)都不(bu)愿意(yi)看到(dao)的。”柏文喜(xi)认为，“从(cong)目(mu)前(qian)各大地(di)产商(shang)入市拿地(di)的态势看，现在(zai)又恢复了相对的活跃，说明市场目(mu)前(qian)已经把(ba)‘国五条’的利(li)空已经消化了。”

据介绍(shao)，目前拿地一线城市仍是(shi)房(fang)企争(zheng)夺(duo)焦点，而二三(san)线城市则更(geng)多面临去(qu)库(ku)存(cun)压(ya)力。

而(er)刘芮(rui)东向《中(zhong)国企(qi)业(ye)报(bao)》记者介(jie)绍，地(di)产商拿(na)地(di)总体(ti)(ti)观(guan)望的状(zhuang)态，个(ge)别城市热情高(gao)，总体(ti)(ti)上二(er)(er)三线(xian)城市库(ku)存(cun)量(liang)还没(mei)有消化完。他认为(wei)(wei)，二(er)(er)三线(xian)虽然有小(xiao)(xiao)城镇政(zheng)策的刺(ci)激(ji)，都在做小(xiao)(xiao)城镇建(jian)(jian)设(she)的模(mo)式探索，但其实因为(wei)(wei)土(tu)地(di)财(cai)政(zheng)问(wen)题，地(di)方政(zheng)府早已经(jing)开始了小(xiao)(xiao)城镇建(jian)(jian)设(she)试点(dian)，已经(jing)有了一(yi)定的经(jing)验(yan)，房(fang)地(di)产企(qi)业(ye)之所以在这(zhei)些地(di)区没(mei)有疯狂(kuang)拿(na)地(di)，是已经(jing)拿(na)了很多地(di)，大量(liang)土(tu)地(di)在消化过程中(zhong)。

刘芮(rui)东同时向(xiang)记者(zhe)透露，美林香港(gang)正在北京全面布局(ju)。

一直(zhi)专(zhuan)注于赤峰(feng)这个三四线城(cheng)市房(fang)地产开发(fa)的中瑞恒(heng)基（北(bei)京(jing)）投资(zi)控股有限公司执行副(fu)总裁崔(cui)振凯接受(shou)《中国企业报》记者专(zhuan)访时(shi)介绍(shao)，调(diao)控对于他们(men)企业影响不大。

据崔振凯介绍(shao)，因为赤峰没(mei)有(you)像(xiang)其他城市(shi)那(nei)样在前几年大量释放土地(di)(di)，因此，当(dang)地(di)(di)房企去库存压力也不大，“调(diao)(diao)控肯定有(you)影响，政府调(diao)(diao)控是(shi)打(da)压房地(di)(di)产(chan)投(tou)(tou)资，不是(shi)打(da)压刚性(xing)需(xu)求(qiu)，房地(di)(di)产(chan)有(you)居住的(de)属(shu)性(xing)，也有(you)投(tou)(tou)资的(de)属(shu)性(xing)，原来(lai)老百姓(xing)买房，有(you)投(tou)(tou)资愿望(wang)，现在把投(tou)(tou)资属(shu)性(xing)放大了(le)，所以调(diao)(diao)控是(shi)打(da)压投(tou)(tou)资属(shu)性(xing)。但现在我们的(de)房子都是(shi)满足(zu)刚性(xing)需(xu)求(qiu)的(de)。”

崔(cui)振(zhen)凯也同时认识到(dao)，房地(di)(di)产(chan)行业面临(lin)洗(xi)牌，将(jiang)来房地(di)(di)产(chan)门槛相对会提高，对于产(chan)品研发能力(li)、整合(he)各种资源的(de)能力(li)、资金(jin)的(de)运作能力(li)、品牌影响力(li)都(dou)将(jiang)有一定要求，“房地(di)(di)产(chan)行业肯定会由客户(hu)被(bei)动接受产(chan)品转向如定单式地(di)(di)产(chan)的(de)趋势，像欧美国家一样(yang)。”

与此同时，另一个趋势是，房地产企(qi)(qi)业(ye)一直在试水(shui)多(duo)(duo)元化发展方向(xiang)，越来越多(duo)(duo)的(de)房企(qi)(qi)纷纷高举(ju)产业(ye)地产大旗，转战经(jing)济潜力较(jiao)好的(de)二三线城市。中原(yuan)地产数据显示，最近一个月内，包括永(yong)泰、首(shou)创(chuang)、华(hua)远(yuan)、万科等在内的(de)十多(duo)(duo)家公司纷纷宣布进军(jun)商业(ye)地产。

“旅游地(di)(di)产(chan)(chan)、养老地(di)(di)产(chan)(chan)、商(shang)业地(di)(di)产(chan)(chan)、休闲地(di)(di)产(chan)(chan)……地(di)(di)产(chan)(chan)不得不与产(chan)(chan)业结(jie)合了(le)！”皇家驿栈酒店董事(shi)长刘少军感(gan)慨(kai)。

业(ye)内(nei)人士认为(wei)，房地(di)产市场不断细分(fen)是这(zhei)个市场逐渐走向成熟(shu)的一种(zhong)标(biao)志，产业(ye)的细分(fen)化是必然趋势。