“国五条出(chu)台(tai)之后，确实使(shi)房地(di)产市场平静(jing)下(xia)来。但由于(yu)其(qi)中(zhong)(zhong)20%差额征税(shui)政(zheng)策、信(xin)贷政(zheng)策等多项(xiang)重点(dian)政(zheng)策多地(di)并未真正落实，政(zheng)策效应有待观察。”原住建部政(zheng)策研究中(zhong)(zhong)心副(fu)主(zhu)任王珏(jue)林是在日前(qian)社科院举行的2013中(zhong)(zhong)国房地(di)产高峰论坛上做出(chu)上述表述。
对此，多(duo)位专家(jia)认为，由(you)于(yu)多(duo)地地方政府(fu)落实“国五条(tiao)”有偏差，应警惕(ti)政策(ce)效应减弱后(hou)的(de)报复性反(fan)(fan)弹风险。因此，为避(bi)免累积的(de)自(zi)住需(xu)求爆发性释(shi)放，防止(zhi)房价(jia)大幅反(fan)(fan)弹，应尽快扩大房产税(shui)试点，增加持有环节税(shui)费。
楼市调控博弈升级多地细则仅“一句话”
“中(zhong)央是(shi)政策的调控主体(ti)，地(di)方(fang)是(shi)调控环节(jie)的执行主体(ti)。但由于(yu)两(liang)级政府(fu)在调控中(zhong)的不同政策诉(su)求，出现(xian)了(le)少数城市倾(qing)向在中(zhong)央版的基础(chu)上进一(yi)步(bu)(bu)升(sheng)级，进一(yi)步(bu)(bu)体(ti)现(xian)行政调控色彩。另一(yi)方(fang)面弱化的表现(xian)则是(shi)，地(di)方(fang)在中(zhong)央原有(you)要求的基础(chu)上，不是(shi)平(ping)稳的传递，而是(shi)力度明(ming)显减弱，产生了(le) 版、标题版细(xi)则。”中(zhong)国土地(di)勘测(ce)规划院(yuan)地(di)价所(suo)所(suo)长赵松说。
3月底，在中央(yang)给出(chu)的最(zui)后期限前，全国多(duo)地房地产调(diao)控细(xi)则与(yu)调(diao)控目标集中落地。但(dan)值(zhi)得注意(yi)的是，各地调(diao)控力度(du)并不相同。除了北京细(xi)则较细(xi)、力度(du)较强(qiang)外，多(duo)个城市落实细(xi)则内容并不“实在”，甚至杭州、南京等多(duo)个地区出(chu)现(xian)“一(yi)句话”细(xi)则。
截至5月2日(ri)，共有(you)(you)北京、上海、广(guang)州、深圳(zhen)、杭州、石(shi)家庄、南京、厦(sha)门等35个城市(shi)发布了各(ge)自的地方(fang)细则。其中，对(dui)于“国(guo)五条(tiao)”争议(yi)较大(da)、影响(xiang)较强的20%差额征税政策，多(duo)地采(cai)取(qu)回避(bi)政策。仅(jin)提(ti)及(ji)将严格执(zhi)行(xing)国(guo)办(ban)发〔2013〕17号文(wen)(即“新国(guo)五条(tiao)”)，并没(mei)有(you)(you)明确提(ti)出要执(zhi)行(xing)房屋转让(rang)个人所得税按“转让(rang)所得的20%计(ji)征”。由于多(duo)地没(mei)有(you)(you)具体落(luo)实办(ban)法，也(ye)使新政落(luo)地难度加大(da)。
除此之外，虽然北京、上海、重庆等地(di)明(ming)确写到：“对(dui)个(ge)人(ren)转(zhuan)让住房(fang)(fang)按规定应征(zheng)(zheng)收的(de)个(ge)人(ren)所得(de)税，通过税收征(zheng)(zheng)管、房(fang)(fang)屋登记等信息系(xi)统能核实房(fang)(fang)屋原值(zhi)的(de)，应依法严格按照个(ge)人(ren)转(zhuan)让住房(fang)(fang)所得(de)的(de)20%计征(zheng)(zheng)。”但截至目前，除北京有实施实例外，其余(yu)地(di)区(qu)并未开始执行。
国家发(fa)(fa)展和改革委(wei)员会投资(zi)研究所研究员张汉亚(ya)认(ren)为，地(di)方政(zheng)(zheng)府对于“国五条”落(luo)实并(bing)不(bu)积极，其原因在于地(di)方政(zheng)(zheng)府对于当地(di)房地(di)产外需及房地(di)产相(xiang)关(guan)税收等依(yi)赖(lai)性较大。“房地(di)产调控表面上是开(kai)发(fa)(fa)商与购买者之(zhi)间的(de)价格矛盾、供需矛盾，实际是对土地(di)财政(zheng)(zheng)的(de)挑战，调控更多表现出了中央(yang)地(di)方政(zheng)(zheng)府的(de)合力。”
的确，财(cai)政(zheng)部日(ri)前(qian)公(gong)布的数(shu)据显(xian)示(shi)，今年一季度，全国公(gong)共财(cai)政(zheng)收(shou)入(ru)增(zeng)长(zhang)6.9%，比去年同(tong)期回落7.8个(ge)百分(fen)点。其中，中央(yang)财(cai)政(zheng)收(shou)入(ru)同(tong)比下降0.2%，而地(di)方(fang)财(cai)政(zheng)收(shou)入(ru)同(tong)比增(zeng)长(zhang)13 .7%。出现这种情况的主要(yao)原因则(ze)是房地(di)产交易带动地(di)方(fang)财(cai)政(zheng)收(shou)入(ru)增(zeng)长(zhang)明显(xian)。
在房(fang)地(di)产(chan)行业(ye)征收(shou)的税(shui)(shui)种中，契税(shui)(shui)、土地(di)增(zeng)值(zhi)税(shui)(shui)、耕地(di)占用税(shui)(shui)、城(cheng)镇土地(di)使用税(shui)(shui)的税(shui)(shui)收(shou)收(shou)入(ru)增(zeng)幅分别为38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而这四项(xiang)税(shui)(shui)收(shou)合(he)计2575亿元，占地(di)方财政收(shou)入(ru)14.78%。
“这些(xie)年地(di)方财政收(shou)入(ru)增(zeng)长，主要(yao)是房地(di)产(chan)市(shi)场成交(jiao)额增(zeng)加，相关(guan)地(di)方税收(shou)相应增(zeng)加。”社科院房地(di)产(chan)研究(jiu)室主任倪鹏飞表示，仅针对房地(di)产(chan)业(ye)征收(shou)的上述五大税种中，其总(zong)收(shou)入(ru)从2003年的900多亿(yi)元，暴(bao)涨至2012年的1.01万(wan)亿(yi)元，增(zeng)幅高达十倍有余。
在(zai)房屋(wu)交易量大幅增加的同时，土地出(chu)让(rang)收入也增幅明显。财政(zheng)部的数据(ju)显示，一(yi)季度，国(guo)有土地使用(yong)权出(chu) 让(rang) 收 入7 7 0 0亿元 ， 同 比 增 长(zhang)46 .6%，而去年一(yi)季度同比下降34.6%。
国务院发展研(yan)究中心副主任韩俊(jun)也曾(ceng)指出(chu)，1999年(nian)，地(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)让收入(ru)(ru)为514亿，占(zhan)地(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)财(cai)政收入(ru)(ru)比重9.2%。而(er)到2010年(nian)，土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)让收入(ru)(ru)增至2 .9万亿，占(zhan)地(di)(di)(di)方(fang)财(cai)政收入(ru)(ru)83.3%。“全世界没有(you)一个国家(jia)说(shuo)卖地(di)(di)(di)收入(ru)(ru)可以(yi)占(zhan)到地(di)(di)(di)方(fang)财(cai)政收入(ru)(ru)这么高的比重，土(tu)地(di)(di)(di)财(cai)政必须(xu)转型。”
房地产市场矛盾加深供需不平衡加剧
“国五(wu)条”出台已(yi)满月(yue)，经(jing)过3月(yue)房地产交(jiao)易的(de)爆发式增长的(de)集中(zhong)释放，4月(yue)的(de)房地产市场的(de)确(que)显得较(jiao)为平静。
以天津(jin)为例，4月天津(jin)市(shi)二手住宅共成交(jiao)(jiao)7907套，环(huan)比(bi)(bi)下(xia)降63.8%，成交(jiao)(jiao)面(mian)积66 .3万平方(fang)米，环(huan)比(bi)(bi)下(xia)降64.6%，成交(jiao)(jiao)均价8850元/平方(fang)米，环(huan)比(bi)(bi)上涨3 .2%，与3月相比(bi)(bi)确有下(xia)降之势(shi)。但从同比(bi)(bi)来看，4月天津(jin)二手住宅成交(jiao)(jiao)量同比(bi)(bi)上涨82.4%，成交(jiao)(jiao)面(mian)积同比(bi)(bi)上涨96.5%。市(shi)场仍处于较热阶段(duan)。
“从4月来看，房地产(chan)市(shi)场指(zhi)标多处于(yu)(yu)平静、稳定，甚至下降。新政(zheng)对稳定过热区(qu)域(yu)发挥了(le)较(jiao)大(da)作(zuo)用。”王珏林同时指(zhi)出，细则(ze)实施(shi)刚(gang)满一月，买卖双方仍处于(yu)(yu)观(guan)望阶(jie)段。但我们必须注意的是，由于(yu)(yu)政(zheng)策落地情况较(jiao)差，能落地的并不(bu)多，“因此，随着时间的推移，政(zheng)策影响力不(bu)断减弱(ruo)，一旦(dan)有什么风吹草动，市(shi)场又会(hui)出现(xian)新的波(bo)动。”
赵(zhao)松也认为(wei)，2012年(nian)年(nian)底楼市的快速(su)反弹实(shi)际上给我们提醒，单靠行政措施来推进短期(qi)内虽然能见效(xiao)，但是(shi)长期(qi)内的效(xiao)果实(shi)际较(jiao)难定(ding)论。
赵松表示，现(xian)阶段(duan)房地产调控(kong)政策多为限(xian)(xian)价、限(xian)(xian)购(gou)，是抑(yi)制购(gou)买(mai)力。对需求起到的(de)是一(yi)种积累的(de)作用，并没有(you)疏导(dao)到其他方面。因(yin)此，一(yi)旦有(you)些许变化，例如政策的(de)放松，积累的(de)需求便会肆机释放。
事实上，上述(shu)专家担(dan)忧并不是(shi)没有依据。在新政(zheng)执行首月，由(you)于各地对新房审批(pi)等加强(qiang)限制，多地商品房供应大(da)量减少，供需(xu)矛盾继续加大(da)。
据链家地产(chan)市场研究部统计(ji)，北京4月(yue)新(xin)(xin)增商品住宅期(qi)房(fang)项(xiang)目(mu)(mu)10个(ge)(ge)，总(zong)供(gong)应量3119套，较3月(yue)全(quan)月(yue)下(xia)降(jiang)(jiang)21 .4%，同比去年(nian)同期(qi)下(xia)降(jiang)(jiang)26 .3%。仅(jin)4月(yue)25至(zhi)(zhi)27日(ri)三天，集中(zhong)供(gong)应5项(xiang)目(mu)(mu)，占到全(quan)月(yue)供(gong)应的(de)一半(ban)。4月(yue)新(xin)(xin)增项(xiang)目(mu)(mu)中(zhong)除了(le)别墅(shu)项(xiang)目(mu)(mu)红杉溪谷嘉(jia)园(yuan)( ) 、龙景湾(wan)与高端大(da)户型项(xiang)目(mu)(mu)望(wang)京茂家园(yuan)外(wai)，大(da)部分项(xiang)目(mu)(mu)价位(wei)集中(zhong)在2万以(yi)下(xia)的(de)刚需楼盘(pan)。截至(zhi)(zhi)目(mu)(mu)前，2013年(nian)，新(xin)(xin)增商品住宅期(qi)房(fang)项(xiang)目(mu)(mu)34个(ge)(ge)，总(zong)供(gong)应9737套，比去年(nian)同期(qi)下(xia)降(jiang)(jiang)17.6%。
对(dui)此(ci)，链(lian)家地产市场(chang)研究部(bu)(bu)张旭认为，受(shou)新(xin)政影响，北京4月(yue)(yue)(yue)商(shang)品住(zhu)宅供(gong)应一反常态，出现大幅(fu)下(xia)(xia)滑。供(gong)应量达到2011年限(xian)购同期的(de)最低值。一方面(mian)(mian)，是受(shou)价(jia)格管制的(de)影响，部(bu)(bu)分楼盘无法(fa)按计(ji)划入市。另一方面(mian)(mian)，当前房(fang)企的(de)涨价(jia)意愿仍然较(jiao)强，存(cun)在(zai)博(bo)弈心态。此(ci)外，库(ku)存(cun)也(ye)在(zai)下(xia)(xia)降。截至4月(yue)(yue)(yue)27日，商(shang)品住(zhu)宅库(ku)存(cun)为63074套(tao)，比去(qu)年底共减少(shao)超过(guo)1 .8万套(tao)，4月(yue)(yue)(yue)份消(xiao)化库(ku)存(cun)700余套(tao)。