按照国务院(yuan)规定，各直(zhi)辖市、计划单列市和省会城市(除拉(la)萨外(wai))一季度(du)都要公布(bu)(bu)调控细(xi)则和价格调控目标。在广东率先公布(bu)(bu)细(xi)则后，3月(yue)30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合(he)肥等城市都按时发布(bu)(bu)了楼市调控地方版(ban)细(xi)则。一系(xi)列“央地联(lian)动”的政策组合(he)拳“出拳”迅猛(meng)，将从限购(gou)、限贷、税收和住房信(xin)息联(lian)网等方面(mian)全面(mian)升级调控。本报综(zong)合(he)报道

■ 分析

20%个税如何执行或存悬念

据新华社电(dian) 至昨日，不少二(er)三线城市(shi)“国五条”细则陆续亮相(xiang)。与京沪等一线城市(shi)相(xiang)比，这些(xie)城市(shi)总(zong)体(ti)上(shang)房价涨幅要小一些(xie)，面临的(de)调(diao)控压力也稍轻(qing)。

各(ge)地细则严(yan)格(ge)遵(zun)循“国五条”要(yao)求，没有特别的(de)“自选动作”，如何执(zhi)行(xing)“20%个税”政策也有待关注。业内人士提(ti)醒，地方细则落(luo)地后(hou)，应严(yan)格(ge)执(zhi)行(xing)、稳(wen)定预期(qi)，防止市场“利(li)空出尽(jin)”心态助推(tui)房价上(shang)涨。

特征1

普遍不设“自选动作”

总(zong)体来看，与京、沪的“单(dan)身限购(gou)”等(deng)(deng)不同，各二三线城市的细则相(xiang)对“从简”，没有(you)“自选(xuan)动作”。在“进一步”限购(gou)、限贷、增加土地供(gong)应、加强(qiang)市场(chang)监管等(deng)(deng)方面(mian)，也是按部就班(ban)。

一(yi)些城市重申(shen)了(le)调控政策(ce)执(zhi)行的连续性。比如，济南(nan)31日出台的细则中特地强(qiang)调“继续严格执(zhi)行”有关通知。

特征2

完成“限涨”目标是重点

房价(jia)控制(zhi)目标(biao)是楼市(shi)(shi)调控政府(fu)责任考核(he)中(zhong)的核(he)心指标(biao)。与北(bei)京提(ti)出的“降(jiang)价(jia)”不同(tong)，二三线(xian)城市(shi)(shi)更(geng)多是“限涨”。比如，大连31日(ri)以公告(gao)形式发布的“国五条(tiao)”细则(ze)，全部内容便是“限涨目标(biao)”：2013年(nian)我市(shi)(shi)新(xin)建(jian)商品住宅(zhai)销售价(jia)格指数同(tong)比增(zeng)幅(fu)控制(zhi)在我市(shi)(shi)同(tong)期城镇人均可支配收入(ru)实际增(zeng)幅(fu)以下。

与2011年多(duo)地(di)以“全市年度生(sheng)产总值和居(ju)民人均(jun)可(ke)支(zhi)配收入”为(wei)参照(zhao)目标不同，此(ci)次大连、合(he)肥(fei)、重庆(qing)、济南等城(cheng)市进一步明(ming)确“新(xin)建商(shang)品住房价(jia)格增幅(fu)不高于本市城(cheng)镇居(ju)民人均(jun)可(ke)支(zhi)配收入的(de)实(shi)际(ji)增幅(fu)”。

值得(de)关注的(de)(de)是，不(bu)少城市对房(fang)价(jia)(jia)控制(zhi)都设立了严格(ge)的(de)(de)把关机(ji)制(zhi)。比如，重庆提出“加强预(yu)售管(guan)理，对报价(jia)(jia)过(guo)高(gao)、涨幅过(guo)快的(de)(de)商(shang)品(pin)房(fang)项目，暂(zan)不(bu)核发预(yu)售许可证”；合肥要求“对预(yu)售方案报价(jia)(jia)过(guo)高(gao)且不(bu)接受(shou)物价(jia)(jia)、房(fang)产(chan)部门指导的(de)(de)商(shang)品(pin)房(fang)项目，价(jia)(jia)格(ge)主管(guan)部门暂(zan)不(bu)予以价(jia)(jia)格(ge)备案、房(fang)产(chan)部门暂(zan)不(bu)核发预(yu)售许可证”，等等。

特征3

多地未涉及20%个税

对(dui)于(yu)备受关注的(de)(de)“20%个税(shui)”政策，济南、合肥(fei)等地的(de)(de)细则没有涉(she)及(ji)。国(guo)(guo)务院出台的(de)(de)“国(guo)(guo)五条”细则要求：“对(dui)出售自有住房(fang)按规(gui)定应(ying)征(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)(shou)的(de)(de)个人(ren)所(suo)得(de)税(shui)，通(tong)过税(shui)收(shou)(shou)征(zheng)(zheng)(zheng)管(guan)、房(fang)屋登记等历史信息(xi)能核实房(fang)屋原(yuan)值的(de)(de)，应(ying)依法严格按转让(rang)所(suo)得(de)的(de)(de)20%计征(zheng)(zheng)(zheng)”。

但是，一(yi)些城市建立(li)信息化(hua)的房(fang)屋(wu)登(deng)记系统时间(jian)并不(bu)长，对不(bu)少较早交(jiao)易的二(er)手房(fang)的价格信息并不(bu)掌握，核实房(fang)屋(wu)原值有一(yi)定难(nan)度(du)。业内人(ren)士(shi)呼吁，对“20%个税(shui)”政策(ce)，有关部(bu)门应进一(yi)步加以细化(hua)，尤其对无法核实房(fang)屋(wu)原值的二(er)手房(fang)交(jiao)易如何征缴个税(shui)，更应明确(que)操作口径，便于地方遵照执行(xing)。

特征4

引导房企增加普通住宅

通(tong)过一(yi)系列“组(zu)合拳(quan)”对二(er)手房(fang)交(jiao)易(yi)进(jin)(jin)行(xing)一(yi)定程度打压之后(hou)，一(yi)些需求将(jiang)转向新房(fang)市(shi)场。一(yi)旦(dan)后(hou)续(xu)供(gong)应(ying)不足，部(bu)分城市(shi)新房(fang)市(shi)场供(gong)求短缺的(de)情(qing)况将(jiang)进(jin)(jin)一(yi)步加(jia)剧，为以(yi)后(hou)房(fang)价上(shang)涨埋下隐患。为此(ci)，此(ci)次不少二(er)三线城市(shi)的(de)细(xi)则比较注意引导房(fang)企增(zeng)加(jia)普通(tong)商品住房(fang)的(de)供(gong)应(ying)。

比如，重庆细则提出(chu)：“银(yin)行业机构要在符合信(xin)贷条件的前提下，对中小套(tao)(tao)型住房套(tao)(tao)数(shu)达到项目开(kai)发建设总套(tao)(tao)数(shu)70%以上(shang)的普通(tong)商(shang)品住房建设项目优先支持(chi)开(kai)发贷款需(xu)求。”

业内人士指(zhi)出(chu)(chu)，随着(zhe)细(xi)则陆续“靴子落地”，加上此前已提前消化不少购房需(xu)求，预计今后一(yi)段时间市(shi)场(chang)将明显“遇(yu)冷”，房价涨势(shi)也会被遏制。与此同时，要警惕市(shi)场(chang)“利(li)空(kong)出(chu)(chu)尽(jin)便是利(li)好”的(de)预期，从严执行调控政策(ce)，防止市(shi)场(chang)出(chu)(chu)现反弹。

■ 解读

“政策总体呈现从严基调”

据(ju)新华社电 昨日(ri)，地(di)方版楼市调控细则陆(lu)续公布。记者第一时间连线有(you)关专(zhuan)家和业内(nei)人(ren)士点(dian)评这些政策，普遍(bian)认为这些政策总体呈(cheng)现从(cong)严基调。

表现(xian)一(yi)，一(yi)些(xie)城市限购范围扩(kuo)大(da)。如“广(guang)东版(ban)”调(diao)控政策出(chu)台后，原本只是主(zhu)城区限购的珠(zhu)海、佛山如今(jin)要求覆盖全部行(xing)政区域。

北(bei)京(jing)对(dui)(dui)本市户籍单身人士(shi)购(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)做(zuo)出(chu)规定(ding)，未拥(yong)有(you)(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的，限购(gou)1套住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)；对(dui)(dui)已拥(yong)有(you)(you)1套及以上住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的，暂停(ting)在本市向(xiang)其出(chu)售住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。对(dui)(dui)于备受社会关注(zhu)的个(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)转让所(suo)得税征收问题(ti)，北(bei)京(jing)第(di)一(yi)个(ge)出(chu)台细则，对(dui)(dui)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、自建(jian)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、经(jing)济适用房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和已购(gou)公有(you)(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋原值给出(chu)了具体(ti)计算细则。

表现二，房价(jia)控制目标收紧(jin)。一些城(cheng)(cheng)市明确统计新(xin)建(jian)商(shang)品住宅价(jia)格(ge)(ge)，扣除保障房因素；一些城(cheng)(cheng)市提出(chu)房价(jia)涨幅(fu)不高于(yu)或(huo)低于(yu)城(cheng)(cheng)镇(zhen)居民人(ren)均可支配(pei)收入(ru)的实(shi)际(ji)增(zeng)(zeng)幅(fu)。如(ru)重庆要求(qiu)“主城(cheng)(cheng)区新(xin)建(jian)商(shang)品住房价(jia)格(ge)(ge)增(zeng)(zeng)幅(fu)低于(yu)城(cheng)(cheng)镇(zhen)居民人(ren)均可支配(pei)收入(ru)实(shi)际(ji)增(zeng)(zeng)幅(fu)。”

中(zhong)原地产市场(chang)研究部总监张大伟表示：“这(zhei)意味(wei)着(zhe)要扣除(chu)CPI，也(ye)就是物(wu)价(jia)上涨因素(su)，因此更严格。”

表(biao)现三，一些城(cheng)市(shi)个人住房(fang)(fang)信息(xi)系统联(lian)网步伐加(jia)快(kuai)。中(zhong)国房(fang)(fang)地产(chan)业协会(hui)副会(hui)长朱(zhu)中(zhong)一说(shuo)：“广东对住房(fang)(fang)信息(xi)系统联(lian)网提(ti)出时间表(biao)，要(yao)求今年(nian)年(nian)底前所有地级以上城(cheng)市(shi)完成个人住房(fang)(fang)信息(xi)系统联(lian)网。这是值得肯(ken)定的举措。”

国(guo)务院发展研(yan)究中心副(fu)研(yan)究员刘(liu)卫民说：“从目(mu)前各地出(chu)台的(de)细则(ze)来看(kan)，无论是更严格(ge)的(de)限(xian)购政(zheng)策(ce)(ce)或(huo)限(xian)购标(biao)准或(huo)更为严格(ge)的(de)差别(bie)化信贷税收政(zheng)策(ce)(ce)，都体(ti)现出(chu)‘从严’是这次(ci)各地调控的(de)基调。”

■ 追踪

北京出细则市场遇冷

据新华社电 “估计市场要冷清一阵子了(le)。”31日，北京公益西桥附近(jin)一家(jia)“链(lian)家(jia)地产”门店工作人员告(gao)诉记者(zhe)。记者(zhe)采访(fang)发(fa)现，随(sui)着(zhe)北京、上(shang)海“国五(wu)条(tiao)”细(xi)则的出(chu)台，两地楼市又出(chu)现了(le)冷清和观望的气氛(fen)。

这家“链(lian)家地产(chan)”门(men)店的杨(yang)姓工作人员(yuan)说，现在客户的观望情(qing)绪明(ming)显浓厚了(le)，客户非常(chang)少，偶有看房也是(shi)之前的老客户，大多都是(shi)为了(le)解，并(bing)不急于买房。

“附(fu)近的(de)房(fang)子(zi)大多不满(man)五年，按(an)照差额20%计(ji)算，要(yao)缴纳(na)的(de)个(ge)税(shui)额很(hen)高。不少想换(huan)房(fang)的(de)客户都只(zhi)能先(xian)看看，等住满(man)5年再说(shuo)。”这位工作人(ren)员说(shuo)，大多数(shu)“刚需”还(hai)是愿意购买配套相(xiang)对成(cheng)熟(shu)的(de)二手(shou)房(fang)，因为新(xin)房(fang)多数(shu)较远，上班(ban)族整天来回奔波太累(lei)。二手(shou)房(fang)市场的(de)风吹草动(dong)(dong)，都会牵动(dong)(dong)人(ren)们的(de)敏感神经(jing)。

北京多(duo)(duo)家中(zhong)介人员表示，新政落地(di)前(qian)几天，客户就开(kai)始少(shao)了。3月初(chu)咨询的人较多(duo)(duo)，现在(zai)大(da)家渐渐“吃透(tou)”政策，新政落地(di)后没(mei)有多(duo)(duo)少(shao)人来咨询。

北(bei)京积水(shui)潭(tan)桥附近“链家(jia)地(di)产”门店工作人员陈女士说，在(zai)近一(yi)个(ge)月内，客源已经大量(liang)被(bei)消化掉。调(diao)控细(xi)则出(chu)(chu)来后(hou)，客户大量(liang)减(jian)少，以(yi)附近小区一(yi)套50多平方(fang)米的房子为例，不(bu)久前的挂牌(pai)价(jia)是300万(wan)(wan)，现在(zai)有业主才(cai)报价(jia)270万(wan)(wan)，价(jia)格相(xiang)差不(bu)少。“现在(zai)出(chu)(chu)手买房的议价(jia)空间肯定要比政策落地(di)前要大。”

在(zai)此次(ci)“国(guo)五(wu)条(tiao)”地(di)方细(xi)则出台(tai)之前(qian)，不(bu)少城市购房者(zhe)二手(shou)(shou)房赶(gan)搭(da)“末(mo)班车”，交易迅速增加。比如，北(bei)京住(zhu)建(jian)委(wei)网(wang)站的(de)网(wang)签(qian)数据统计显(xian)示，3月份(fen)北(bei)京二手(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)网(wang)签(qian)总量(liang)达到43780套，环比上涨332.5%，创下有史以(yi)来(lai)单月新高。而如今地(di)方细(xi)则“靴子落地(di)”，市场如期“遇冷”。

伟业我爱我家集团副总裁分析，预(yu)计今后(hou)一段时间(jian)，二(er)手房交(jiao)易量会明显(xian)下(xia)滑，但(dan)价格短期(qi)内(nei)恐不会出现明显(xian)下(xia)降。